FERIENHÄUSER IM AUSLAND

Müssen Ferienhäuser im Ausland in der Schweizer Steuererklärung deklariert werden?Steigen dadurch die Steuern in der Schweiz?

Ja, Ferienhäuser im Ausland müssen in der Schweizer Steuererklärung deklariert werden. Zwar werden die Liegenschaften und eventuellen Mieteinnahmen im Land des Objektes versteuert, jedoch beeinflussen sowohl der Wert des Hauses als auch die daraus resultierenden Einnahmen (Mietzins oder Eigenmietwert) den Steuersatz in der Schweiz. Dies bedeutet, dass das Einkommen und Vermögen in der Schweiz zu einem Steuersatz besteuert werden, der das weltweite Einkommen und Vermögen berücksichtigt.

Beispiel: Frau Müller und ihr Ferienhaus

Angenommen, Frau Müller, wohnhaft in Kriens LU, erbt ein Ferienhaus in Spanien mit einem Wert von 300'000 Franken.

In der Schweiz besitzt Frau Müller ein Vermögen von 200'000 Franken und ein steuerbares Einkommen von 90'000 Franken. Laut ihrer Steuerveranlagung muss sie derzeit insgesamt 17‘179 Franken an Steuern zahlen.

Durch das geerbte Ferienhaus kommen 210'000 Franken Vermögen hinzu (Steuerwert von 70 % des Marktwerts, also 300’000 Franken) – allerdings nur für die Bestimmung des Steuersatzes. Auf die Vermögenssteuer hat dies keinen direkten Einfluss, da Frau Müller in keiner höheren Progressionsstufe besteuert wird. Ihr Schweizer Vermögen von 200'000 Franken bleibt weiterhin mit 0,3 % bzw. 600 Franken besteuert.

Das Einkommen ändert sich jedoch: Der satzbestimmende Eigenmietwert für das spanische Ferienhaus beträgt 4 % des Steuerwertes (210‘000 Franken), abzüglich 20 % Unterhaltspauschale. Das führt zu einem zusätzlichen fiktiven Einkommen von 6‘720 Franken. Dadurch steigt der Steuersatz auf ihr Schweizer Einkommen von 90'000 Franken von 16,2 % auf 16,6 % bei der kantonalen Steuer und von 2,5 % auf 2,8 % bei der direkten Bundessteuer. Insgesamt zahlt Frau Müller durch den höheren Steuersatz rund 600 Franken mehr an Einkommenssteuern.

Indirekte Doppelbesteuerung

Diese Situation führt zu einer indirekten Doppelbesteuerung, da die Liegenschaft nicht in der Schweiz direkt besteuert wird und das Doppelbesteuerungsabkommen nicht greift. Dies betrifft sowohl vermietete als auch selbstbewohnte Immobilien. Die zusätzliche Steuerlast ist meistens gering, kann aber in Extremfällen mehrere tausend Franken jährlich betragen. Eine Nichtdeklaration ist jedoch keine Lösung, da die Steuerbehörden durch den automatischen Informationsaustausch diese Daten erhalten werden. Auch ein späterer Verkauf der Immobilie würde nicht unbemerkt bleiben.

Fazit

Es ist ratsam, ausländische Liegenschaften korrekt zu deklarieren, um unnötige steuerliche Risiken zu vermeiden. Bei nicht deklarierten Objekten empfiehlt sich eine straflose Selbstanzeige, die in der Schweiz einmal im Leben möglich ist. Dabei müssen zwar Nachsteuern gezahlt, aber keine Strafen befürchtet werden. Eine transparente Vermögenssituation ist in einer immer steuertransparenteren Welt entscheidend.

Falls Sie eine undeklarierte Liegenschaft besitzen, lohnt es sich, das konkrete Vorgehen mit uns zu besprechen. Nehmen Sie mit unserem Treuhandexperten Petar Eldic Kontakt auf.